2025년 10월 15일, 국토교통부와 기획재정부는 부동산 시장의 불안정한 흐름을 통제하고 실수요자 중심의 주택시장 구조를 회복하기 위한 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다.
이번 대책은 ▲투기 수요 차단을 위한 규제지역 확대 지정 ▲금융 및 세제 규제 강화 ▲불법행위 단속 강화 ▲공급 확대 후속조치 이행을 4대 핵심축으로 하며, 수도권 중심의 집값 상승세와 거래 과열 양상을 선제적으로 차단하려는 의도를 담고 있습니다.
정부는 현재를 ‘주택시장 안정의 골든타임’으로 규정하고, 부동산 시장 불안을 조기에 차단하지 않으면 국민들의 내집 마련 기회가 더욱 어려워질 수 있다는 위기의식을 명확히 드러냈습니다. 본 글에서는 실제 정부 발표 자료를 기반으로, 각 정책 내용을 항목별로 정리하고 그 의도와 파급효과를 분석합니다.
1. 규제지역 확대 : 서울 전역 및 수도권 핵심지역 지정
가장 눈에 띄는 조치는 규제지역 확대 지정입니다. 이번 대책을 통해 서울 전역과 수도권 내 핵심 12개 지역이 모두 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 묶이는 강력한 규제가 시행됩니다.
주요 내용 정리:
- 기존 유지: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
- 신규 지정 (서울 21개 자치구 전체)
- 경기도 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 안양시(동안), 용인시(수지), 의왕시, 하남시
토지거래허가구역 확대:
동일 지역 내 아파트 및 아파트 포함 연립·다세대주택을 허가구역으로 지정하며, 실수요 목적 외 매입을 사실상 차단합니다.
정책 의도: 급등 지역 중심의 수요 억제, 투기 자금 유입 차단, 주변 비규제 지역으로의 풍선효과 사전 방지
2. 금융·세제 규제 강화: 유동성 차단 및 투자 진입 장벽 높이기
수도권 ㆍ 규제지역 주택시장 과열의 주된 요인 중 하나로 지목된 과잉 유동성 문제를 통제하기 위한 금융 규제 강화 방안도 포함됐습니다. 금리 인하 기대와 풍부한 시중 유동성이 부동산 자산으로 몰리는 것을 방지하겠다는 명확한 입장입니다.
주택담보대출 차등 적용 (시가 기준):
- 15억 이하: 대출한도 6억원 유지
- 15~25억: 대출한도 4억원
- 25억 초과: 대출한도 2억원
스트레스 금리 상향: 기존 1.5% → 3.0%로 인상 (DSR 심사 시 반영)
전세대출 규제: 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우 이자상환분을 DSR에 반영
은행권 대출 리스크 대응: 위험가중치 하한을 15% → 20%로 조기 상향 (2026년 1월부터 시행)
세제 개편 방향 (예고): 보유세·거래세 전면 재검토, 특정 지역 수요 쏠림 완화 위한 지역별 세제차등 검토 중 (연구용역 및 TF 구성)
3. 불법행위 단속 및 사법 대응 강화: 범정부 대응체계 구축
이번 대책의 세 번째 축은 불법거래, 시세조작, 탈세 등의 범죄 행위 차단을 위한 강력한 사법 대응 시스템 구축입니다.
범정부 대응 체계 구성: 국토부, 국세청, 경찰청, 금융위, 국무총리실 등 전 부처 협력
- 총리실 산하 ‘부동산 불법행위 감독기구’ 신설
- 감독기구 내 수사조직 운영 → 불법 직접 수사 가능
국토부: 허위 신고가 거래 후 해제하는 수법 근절, 기획조사 및 수사의뢰 진행
금융위: 사업자대출 용도 외 유용 실태 전수조사, 대출규제 우회 사례 집중 점검
국세청: 초고가 주택(30억 이상) 거래 전수 검증, 고가 아파트 증여 등 탈세행위 단속, 시세조작 중개업소 등 집중 점검,
부동산 탈세 신고센터 운영
경찰청: 전국 경찰 841명 투입, 부정청약·재건축 비리·집값 띄우기 집중 단속
4. 공급 확대 후속 조치: 수도권 135만호 공급 실행 강화
정부는 공급 확대 없이는 주택시장 안정을 장기적으로 기대하기 어렵다고 보고, 2026~2030년까지 수도권 135만호 공급 목표 달성을 위한 실행계획을 구체화했습니다.
제도 정비: 도시정비법 개정 등 공급 관련 20여 개 법안 발의 완료 및 연내 통과 목표
실행 체계:
- ‘주택공급점검 TF’ 격주 운영 (국토부 제1차관 주재)
- LH, SH, GH 등 참여 기관과 협업
주요 실행 과제:
- 노후청사·국공유지 활용한 신규 공급 계획 발표 예정
- 노후 영구임대주택 2.3만호 재건축 (분양·임대 혼합)
- 신축 매입임대 7천호 공급, 서울 성대야구장·위례업무용지 부지 매입 진행, 한국교육개발원 공공주택지구지정 착수
- 공공택지 내 분양 잔여 물량 5천호 연내 분양 완료
- 2026년 분양 예정 2.7만호 일부 단지 연내 구체계획 발표
- 서리풀지구(2만호), 과천지구(1만호) → 지구지정 3월말 조기화 및 연내 보상조사 착수
결론: 실수요자 보호와 시장 안정의 기로에서
2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’은 향후 후속 시행령, 지방정부 협조, 시장 반응 등을 지속적으로 모니터링하며 내 집 마련이나 투자 전략을 설계하는 것이 그 어느 때보다 중요합니다.